杭州全面放开限购 “收缩供地+刺激需求”威力能有多大？
21世纪经济报道 唐韶葵
5月9日上午，杭州推出全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持等七条楼市新政，并重启“购房落户”政策。当天下午，西安市随即宣布全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。
实际上，“五一”假期前后，已有多个城市密集释放新一轮宽松信号，包括北京、上海、深圳、成都等。4月28日，成都宣布全面放开住房限购。4月30日，中共中央政治局会议强调要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
据记者不完全统计，截至发稿，热门城市中仅剩天津市仍处于部分放开限购的状态。
中原地产首席分析师张大伟指出，杭州的信贷政策已进入历史最宽松阶段。只要在所购住房城区无房即可认定首套，也就是理论上在杭州的十三区、县(市)可以有13个首套名额。
张大伟表示，成都、杭州、西安这三个热点二线城市相继放开住房限购，在此轮楼市宽松周期具有标志性意义。虽然杭州新政内容很丰富，但是这一波全面放开限购的城市对已经松绑限购的城市影响不大。短期内居民收入预期弱、房价下跌预期仍存等因素依然制约着房地产市场企稳，目前房地产行业所面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争等方面都存在压力。在房地产库存积压的背景下，楼市稳定依然需要更多时间。
楼市限购淡出
5月9日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，提出科学编制住房发展规划、优化住宅用地供应、全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策、推动高品质住宅供应七条措施。
5月9日下午，杭州市住保房管局回应该楼市新政，就个人住房贷款中首套住房的认定如何调整、新建商品住房公证摇号销售有何调整等问题作出解释。尤其是针对“购房即落户”的观点，杭州市住保房管局房地产业发展处副处长何陈煜作出澄清，不能片面理解为“购房即落户”，杭州会针对目前的市场和户籍管理的相关情况，在现有的积分落户框架内，拟大幅提高自有产权住房的赋分权重。后续以出台的实施细则相关规定为准。
杭州地产行业内人士认为，此次政策优化给予了刚需人群和改善人群更大力度的购房支持。记者调研发现，新政落地后，杭州各大购房群早已炸开了锅，群里不少有购房需求的人兴奋地讨论细节。中介更是第一时间通知外地客户，询问购房意愿。
同策研究院研究总监宋红卫分析指出，最近多个二线城市把楼市调控的最后一个“限购”取消，意味着二线及二线以下城市进入了限制性政策全面取消、全面市场化宽松阶段。
他认为，当前我国房地产市场供求关系已发生重大变化，原来针对投机炒作而生的各种限制性政策，在当下成为刚需和改善群体入市的壁垒，目前绝大多数人群已经不会再投机炒房。“正常购房需求不能释放是当前楼市最大的危害。”宋红卫指出，基于上述情况，不仅限制性政策全面取消，很多城市还给出了各种补贴，加大对于正常需求的支持。他预计，全面取消限购，对当地楼市会有一定的效果，能够有效提升销售，减轻去化的压力。
21世纪经济报道记者留意到，杭州此次放开限购的核心区域，有不少滨江集团、绿城集团的项目。据了解，滨江集团分布于此次放开限购的核心区域的项目一共有13个，其中6个在售，7个待售。
绿城集团相关人士对记者表示，对原限购区内的项目肯定是利好，但效果有待观察。滨江集团相关人士则认为，杭州全面放开限购，对市场肯定有一定的助推作用。作为浙江省的省会，杭州对周边城市的吸引力一直存在，外地人在杭州购房的意愿也比较强烈，此次全面放开限购，杭州的虹吸效应预计也将有所加强。但限购放开最终能达到什么效果，还有待市场的检验。
主流房企态度保守，主要源于近期杭州楼市成交状况。第三方数据显示，4月份杭州新房成交4910套、二手房成交7122套。杭州我爱我家数据显示，4月杭州二手房成交量破8000套。有中介人员向记者表示，这是杭州近十年来首次出现一二手房成交量的“倒挂”，杭州楼市或许正进入存量市场。
成都、西安楼市也存在同样的去化问题。镜鉴咨询创始人张宏伟分析指出，西安全面取消住房限购，实际上是取消了二环内限购的政策，这对于二环外需求将产生虹吸效应。楼市需求将进一步向二环内一二手房集聚，尤其是有优质学区资源的一二手房，市场关注度会提升。
4月以来，西安楼市也面临去库存的压力，尤其是三环外区域，西安核心区取消限购，短期内的虹吸效应将使外围区域面临更大的争抢客户压力。
供地放缓信号
张大伟用“稳居前列”来评价杭州在全国房地产领域的表现，比如，新房单盘拿下全国三冠王、二手房单盘成交总金额第一。
但是，进入2024年，杭州土拍出现了结构性变化。热度高的地块持续畅销，同时也出现了因地块路段、技术指标等因素导致热门板块去化遇冷现象。4月29日，杭州第四批5宗宅地出让，从出让结果来看，土地出让放缓已有端倪。热门地块依然吸引多家开发商争抢，溢价超过10%成交，而总价达85亿元的未来科技城低碳国际社区项目由建发底价拿下；浦沿项目尽管有3家房企争夺，最终龙湖以0.7%的溢价率接近底价拿下；较为意外的是，钱二地块在开拍前夕突然终止出让。
正因此，自2022年以来多达12次的政策优化调整中，杭州两次提及“优化住宅用地供应”，第一次是在2023年10月16日，第二次便是2024年5月9日。2023年10月16日的表述为“优化住宅用地供应结构，按需做地、精准供地，加大配套齐全、交通便利的优质地块供应。根据不同区域住房市场需求特点，优化土地规划条件，引导企业开发差异化产品。在原有以土地竞买保证金缴纳作为参加土地竞买履约保证的基础上，增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式。”
而如今则强调“深化房地联动机制，根据住房市场供求情况动态调整宅地供应的规模和节奏，对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式，促进供需平衡。”
杭州一名业内人士指出，上述土地供应政策的最新表述，可能意味着——在售房子多的地方，接下来要少供地。这是第一次释放出收紧新房供应端的信号，如果“供应收缩”与“刺激需求”并举，威力或将很明显。
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