楼市，出现三大变化丨年中经济观察
文 庞无忌
告别高增长时代后，回归理性的中国楼市会走向何方？答案聚焦在房地产新发展模式上。
2024年上半年，房地产市场在供求再平衡中探索新发展模式。房地产政策、市场、企业三个层面出现三大新变化，成为楼市发展新模式的重要注脚。
01：调控政策现两大“前所未见”
首先，政策力度前所未见。上半年，限购、限售等限制性政策大面积退出，上海楼市限购政策十余年来首次出现实质性松动，目前全国执行限购政策的地方仅剩个位数。各地首付比例和房贷利率持续下调。
贝壳研究院统计显示，截至5月底，百城中超八成城市首套房最低首付比例降至15%，百城二套房平均利率自2019年以来首次进入“3时代”(低于4%)。根据中指研究院监测，2024年上半年中国有约180个地方出台房地产相关政策超360条。
中原地产研究院作了一个比较：如果将2022年年中时(调控政策最严厉时期)限制性楼市政策的力度视为100分，当下主要城市楼市收紧力度仅为22分。
其次，调控措施前所未见。今年以来出台的诸如房地产项目“白名单”制度、政府收购部分存量商品住房用于保障性住房等，都是前所未见的政策措施，跳出了过去简单“过热时限制、过冷时刺激”的政策逻辑。
业内普遍认为，新的“解题思路”有望推动库存消化，解决现阶段关键问题。
02：房地产市场现积极信号
6月份，中国主要城市楼市交易量环比回升。据克而瑞研究中心统计，6月份，重点城市新房成交量创年内单月新高。当月，中国30个重点城市整体成交1335万平方米，环比增长17%，与一季度月度均值相比增长52%；其中，上海、广州、深圳环比增幅均在35%以上。
二手房市场交易活跃度高于新房。克而瑞研究中心数据显示，6月份，22个重点城市中，六成城市二手房成交量环比回升，其中，上海、广州等领涨，增幅在40%左右；北京、杭州、南京等稳步回升，增幅在10%左右。中指研究院常务副院长黄瑜举例称，6月上海二手商品房成交超2.6万套，创近一年新高；北京二手住宅网签接近1.5万套。
高能级城市率先企稳，被视为市场见底的一个信号，有评级机构“闻风而动”。近期，国际信用评级机构标普将中国海外发展有限公司的长期发行人信用评级由“BBB+”上调至“A-”，并将该公司未偿高级无抵押票据的长期发行评级由“BBB+”上调至“A-”。
03：新发展模式催生新增长点
经过20余年高速发展，中国房地产市场在解决了“有没有”的问题后，发展重心向“好不好”转变。存量房屋更新、城中村改造、完整居住社区建设、老旧小区改造……近期官方推动的一系列工程不仅提高居住的便利度和舒适度，也引导房地产业从“建更多的房子”向“提供更好的居住条件”转向。
这一过程中，新增长点也随之出现。
国海证券研报认为，与典型发达国家相比，中国房地产业在物业管理、中介服务和居民自有住房服务等方面对经济的贡献率显著偏低，有较大提升空间；随着房地产业新发展模式逐步建立，未来房地产对经济的贡献将从增量扩张向存量运营服务转移，上述活动有望成为新的经济增长点。
存量运营服务正是当下房企转型的重要方向。
中指研究院企业研究总监刘水表示，典型房企普遍采取“轻重并举”战略，重资产的开发业务聚焦核心城市、以销定投；轻资产业务则布局物业服务、商业运营、代建、长租公寓、产业园区、康养等多元业务。2018年至2023年，典型房企毛利中来自经营业务的占比从8.9%增长到26.5%。
刘水认为，房地产行业格局正在发生变化，随着房企风险缓慢出清，新生力量将乘势崛起，房地产行业也将“辞旧迎新”。
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