“老业主推荐新客户认购成交，可获赠物业管理费”，为吸引客户，开发商销售时推出了“老带新”赠物业费的优惠，可老业主成功推荐新客户购房后，事情却是不了了之。

　　7月30日，记者从宁乡市人民法院蓝月谷人民法庭获悉，开发商因“爽约”被起诉，需足额支付承诺业主的物业管理费。

　　完成开发商的“奖励条件”，承诺却难兑现

　　2020年3月，宁乡市某开发商发布商业广告，明确购房老带新奖励：成交同享两年物业管理费用赠送。

　　业主罗先生看到广告后，推荐朋友老刘认购了该项目的4套房屋，之后开发商与罗先生签订了“项目赠送物业管理费确认书”，载明罗先生可享受公司赠送的4套房屋物业管理费6806元、6845元、6806元、6845元，共计27302元。同时，确认书亦载明：赠送的物业管理费仅用于实际产生的物业管理费用抵扣，不可折现，不可找零，不可转让，抵扣方式以现场操作为准。

　　确认书签订后，约定的物业费却迟迟未见踪影，罗先生沟通无果，将开发商起诉至宁乡市人民法院，诉求法院判开发商支付承诺的物业费，且折现支付。

　　庭审中，开发商辩称，其发布的广告系要约邀请，不曾向罗先生发出过要约。同时表明，案涉物业管理费不能折现。

　　法院：开发商承担违约责任，向业主支付物业费

　　法院经审理认为，开发商发布“项目老带新奖励”后，罗先生推荐朋友老刘购买4套房屋，以及与开发商签订“项目赠送物业管理费确认书”的行为，明确了双方存在合同关系。罗先生已履行相关义务，有权要求开发商按约定履行义务，即赠送给罗先生物业管理费共计27302元。

　　开发商发布的奖励内容具体明确，且该商业广告在外观上所呈现出开发商愿意受约束的意思，故该商业广告应为要约。另外，双方签订的“项目赠送物业管理费确认书”，也表明开发商愿意受该商业广告约束。综上，开发商主张发布的广告系要约邀请，于法无据，法院不予采纳。

　　对于业主罗先生提出物业费折现支付的诉求，法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十二条规定“当事人约定由债务人向第三人履行债务，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任”。双方约定案涉物业费系由开发商向物业公司缴纳，但开发商一直未向物业公司缴纳物业费，故其应向罗先生承担违约责任，因此，罗先生有权要求开发商折现。

　　宁乡法院作出一审判决，判开发商向业主罗先生支付物业管理费27302元。开发商不服，提起上诉，二审维持原判。

　　科普：要约与要约邀请有何区别

　　要约是旨在订立合同的意思表示，行为人在法律上须承担责任。要约邀请，又称要约引诱，是希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请是一种缔约的预备行为，是事实行为，只能唤起他人的要约，不能导致他人承诺。

　　要约中，表达了当事人愿意承受要约约束的意旨，要约人将自己置于一旦相对人承诺，合同即成立的地位，决定权在于相对人。而要约邀请中，要约邀请人发布相关信息的根本目的，是吸引相对方主动向其发出订立合同的要约。当相对方基于要约邀请的内容向其发出具体要约后，要约邀请人此时享有是否作出承诺的选择权。正因如此，在要约邀请关系中，要约邀请人无需受相对方要约的约束，法律层面不强制其必须对相对方的要约作出承诺。

　　要约内容必须具备合同成立的必备条款，而要约邀请不必具备这些必备条款。

　　要约内容具体确定，而要约邀请则不具体、不确定。